孩子29年幼升
。。。。。。。，，，，，现在在向阳有一套占坑房，，，，，，对应小学和初中是陈经纶中学嘉铭分校，，，，，，昌平有一套用来积分落户屋子
。。。。。。。两套只有向阳有公积金贷，，，，，，无其他贷款
。。。。。。。现在有工居，，，，，，在期待积分落户某人才引进
。。。。。。。
？？？Ｋ剂渴欠褚坏缴系匮
。。。。。。。 最近在关注0702的屋子，，，，，，最主要目的照旧孩子上学，，，，，，但上地树村最近不是很稳，，，，，，现在在想是买0702，，，，，，可以改善+上学，，，，，，照旧等28或29年买个上地西里的老破
。。。。。。。，，，，，再在周围租房住
。。。。。。。
？？？？山邮茏夥浚，，，，，我们现在就是在租房
。。。。。。。向阳和昌平租出去，，，，，，自己再租一个大屋子，，，，，，以为性价比很高
。。。。。。。 1、有工居无京户，，，，，，那换到上地学区后，，，，，，怎么包管能对口入学
。。。。。。。
？？？？今年的还没效果，，，，，，但去年的情形是非京籍很少有能对口的，，，，，，包括小升初都大大都被派位了
。。。。。。。 2、买0702没问题，，，，，，但思量好新楼盘的交房情形，，，，，，以及交房后是买0702没问题，，，，，，新楼盘准期交房，，，，，，房本什么时间下，，，，，，你的事情栖身证地点是否可以很快的改到？
？？？？另外，，，，，，按海淀新楼盘和新建小学的入学，，，，，，到时间应该也是多
；；；
。。。。。。。做好交房妄想，，，，，，尚有做很多多少
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。。。。。。。其他没什么
。。。。。。。 另外也可以算算新楼盘的溢价，，，，，，由于除了学区溢价之外，，，，，，新楼盘还会有开发商+土地方的利润，，，，，，也就是双重的溢价
。。。。。。。主要您是非京籍，，，，，，若是支付了高溢价但没获得应有的学位，，，，，，那就不太划算了
。。。。。。。 3、通例建议是买个占坑儿房就行，，，，，，既节约资金也降低保值危害
。。。。。。。不过上地学区现在占坑儿房的溢价挺重大，，，，，，简朴说就是上地东里西里的溢价率很是高，，，，，，至少40%以上
。。。。。。。柳浪的正常，，，，，，海淀平均值25%左右，，，，，，横竖都是一分钱一分货，，，，，，看自己的选择吧
。。。。。。。 4、换租虽然性价比高了，，，，，，能占学区房的自制
。。。。。。。但您向阳的也是学区房
。。。。。。。，，，，，也有部分溢价的，，，，，，换租的性价比就低点儿了
。。。。。。。而昌平的又是郊区，，，，，，租金收益率一样平常低于市区，，，，，，以是占的自制未必太多
。。。。。。。这也是自己盘算吧，，，，，，都是明摆着的数字
。。。。。。。 5、我没什么建议，，，，，，只是列出以上情形供参考
。。。。。。。并且尚有一点，，，，，，向阳区对非京籍相对友好，，，，，，买房之后对口入学的概率比海淀高，，，，，，那若是在向阳能进入陈经纶嘉铭，，，，，，到海淀就得确保不被调剂才算合适，，，，，，不然就未必合适了，，，，，，事实多花了不少钱呢
。。。。。。。 近期我重点关注了永定门外二手（例如新奥洋房）和双井二手（富力城D/B以及CBD总部公寓二期、合生国际花园），，，，，，主要想看南北两室这种，，，，，，富力D的全南也看过，，，，，，总价需要控制在800以内
。。。。。。。 若是通勤方面相差不大，，，，，，您以为这两个板块哪个保值效果更好一些，，，，，，或者是说有没有更推荐的小区？
？？？？由于现在这些小区的房源价钱大差不差，，，，，，差价都在100以内，，，，，，现在有妄想完婚，，，，，，还没小孩儿
。。。。。。。 1、若是不思量通勤，，，，，，也没小孩儿，，，，，，那肯定是首选双井的
。。。。。。。，，，，，这是送分题
。。。。。。
；；；蛘咚狄谎匠６济徽饷唇狭康模，，，，，板块或屋子的性子纷歧样，，，，，，欠好比
。。。。。。。 2、假建都是800万，，，，，，那在双井就是获得800万的栖身体验，，，，，，一分钱一分货
。。。。。。。可是永外只能获得600多万的栖身体验，，，，，，不超650吧
。。。。。。。那150万以上是学区的价值，，，，，，您得不到栖身的价值+出租的话也收不到租金，，，，，，还要肩负这部分价值的保值危害
。。。。。。。 另外尚有一点，，，，，，永外是南二环，，，，，，双井是东三环，，，，，，这两个板块从20多年前就是对标板块，，，，，，价钱基本一致
。。。。。。。那20多年已往了，，，，，，双方的价钱虽然外貌上差未几，，，，，，但现实上永外却包括了25%的学区溢价
。。。。。。。 那问题来了，，，，，，您以为这些年哪边的价钱走势好？
？？？？或者说更保值？
？？？？这没有标准谜底，，，，，，可以说永外的单独涨出了学区溢价，，，，，，算更保值
。。。。。。。但也可以说永外的基础价值走势弱，，，，，，若是溢价部分受影响，，，，，，那就不对适了
。。。。。。。 3、总之既然是还没孩子，，，，，，那通例建议是没须要提前准备学区房
。。。。。。。并且永外学区也不算多强，，，，，，基本是工具城排名很靠后的吧，，，，，，更没须要准备太早
。。。。。。。 再有这里虽然学区不强，，，，，，但溢价不低，，，，，，是否划算自己思量吧
。。。。。。。事实今年是入学趋势的转折年，，，，，，从今年最先要延续到至少2032年，，，，，，思量好再买吧，，，，，，一样平常不建议跟大趋势对赌
。。。。。。。这您自己算算账吧，，，，，，用数字语言更有说服力
。。。。。。。 先说下我的情形，，，，，，我家孩子明年幼升
。。。。。。。，，，，，现在在向阳区安慧里居
。。。。。。。，，，，，孩子父亲有海淀中关村周围政保，，，，，，但条件需要有海淀户口
。。。。。。。现在我购房总预算是400w左右（不卖向阳的屋子），，，，，，可是犹豫买海淀什么样的屋子，，，，，，事实预算有限
。。。。。。。 想了几个计划：（1）若是买稻香园或者新中关坑房的话，，，，，，担心解决学籍后欠好脱手
。。。。。。。（2）要是卖掉向阳屋子去买宝山的新居又担心那里的配套和溢价
。。。。。。。（3）四序青周围买和鸿四序的经适房，，，，，，又担心衡宇质量不可
。。。。。。。较量犹豫，，，，，，不知道您有什么建议？
？？？？ 1、没什么欠好脱手的，，，，，，主要看价钱了，，，，，，只要挂牌不贵就都不算难卖
。。。。。。。另外工具海都已经逐步放宽学位限制了，，，，，，明年若是再放宽，，，，，，那六年一学位就有可能名存实亡了，，，，，，对占坑儿房来说是好事儿
。。。。。。。 2、既然您家是为了上学，，，，，，那就先甭思量什么配套和溢价了，，，，，，照旧先确定落户吧
。。。。。。。由于新居未必是交房就能迁户，，，，，，而是得等着派出所确认门牌号+房产证
。。。。。。。 这咨询好吧，，，，，，事实收房之后不可迁户和划片上学的案例有的是
。。。。。。。以是您家这种情形一样平常不建议新居，，，，，，没须要去赌
。。。。。。。赢了不过获得本应获得的，，，，，，万一输了就都延伸了
。。。。。。。 3、和泓四序是二类经适，，，，，，现实性子是回迁房+安顿房为主的
。。。。。。。详细质量我说欠好，，，，，，塔楼板塔的一样平常都还行，，，，，，但肯定不可和商品房相比
。。。。。。。不过这里的优势是溢价率相对低，，，，，，预计超不过15%，，，，，，砍砍价儿的或许更低
。。。。。。。 现在想到2种步伐：1、由于这个地方挨着丰台，，，，，，连系您之前给出的海淀学区溢价率25%，，，，，，那么是不是可以明确成，，，，，，依据品质类似的同地段丰台成交价x1.25盘算就可以？
？？？？2、海淀次新距离21年高点基本回撤35%，，，，，，那么凭证21年历史最高成交价x0.65盘算是不是也可以？
？？？？ 1、差池
。。。。。。。首先25%的溢价率是指海淀100的房价中包括25块学区价值，，，，，，那对标丰台的房价就是75块
。。。。。。。以是若是以丰台小区的价钱为锚，，，，，，那就要乘以1.33才华还原海淀价钱
。。。。。。。 其次，，，，，，溢价率25%是海淀的平均值，，，，，，但随着学区的资源+学校的排名差别，，，，，，溢价也是纷歧样的
。。。。。。。即便在统一个板块或统一小区，，，，，，占坑儿房和改善房的溢价比例也纷歧样
。。。。。。。140平是较大户型，，，，，，通常溢价比例不会凌驾20%
。。。。。。。 再者，，，，，，既然是140平户型，，，，，，那即便不是学区房，，，，，，租售比也是肯定和90平之内的纷歧样，，，，，，一样平常要横跨20%左右
。。。。。。。这种算法挺贫困的，，，，，，一样平常不建议
。。。。。。。 2、按整体跌幅盘算在理论上可行，，，，，，或者说可以这么跟卖家聊，，，，，，但人家未必认可
。。。。。。。由于次新居受追捧，，，，，，保值有可能更强
。。。。。。。但聊聊试试呗，，，，，，横竖肯定不亏
。。。。。。。 3、另外可以凭证房租倒推价钱，，，，，，由于就算近几年没有成交的也一定有出租的，，，，，，租金肯定是市场价
。。。。。。。然后在周边找个可以对标的小区，，，，，，也就是品质+户型差未几的次新盘当标准
。。。。。。。好比紫金长安吧，，，，，，现在那里大三居的租售比是900-1000
。。。。。。。 假定现在海淀九号140平的租金为1万一个月（让中介给估价），，，，，，那售价就是低了900万，，，，，，高了1000万
。。。。。。。对标的小区可以让中介多找几个，，，，，，都算算账，，，，，，由于数值有可能差别，，，，，，哪个对自己有利就用哪个
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