讨教，
，，，，我们是京籍二孩家庭，
，，，，现在在常营有一套自住房，
，，，，老大今年九月上一年级，
，，，，老二明年上幼儿园。。
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。。现在思量350预算在家周围再买一套先出租，
，，，，然后再凭证孩子学习情形，
，，，，看过几年是卖掉这个换西城照旧一直留常营就上陈经纶？？？？？ 1、今年上学，
，，，，过几年换西城，
，，，，通例最晚不可凌驾三年吧？？？？？也就是和二宝幼升小之前置换。。
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。。那现在买套房收租金，
，，，，假定三年租金收益率5%吧，
，，，，置换本钱是3%，
，，，，即便不计入装修本钱什么的也没多大收益。。
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。。也就是思量好本钱是否划算，
，，，，算算账。。
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。。 三年后是大宝四年级，
，，，，可以用效果基本判断，
，，，，二宝可不可啊。。
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。。大宝小升初时二宝二年级，
，，，，也欠好判断，
，，，，一样平常怎么也得三年级或之后。。
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。。然后就是大宝中考时了，
，，，，二宝五年级，
，，，，这倒是都能凭效果判断了，
，，，，但这都九年后了，
，，，，是不是又晚点儿了？？？？？ 3、上陈经纶也挺好的，
，，，，保利属于北京包管房中级别最高的学校，
，，，，效果在陈经纶系统内部也排名靠前，
，，，，似乎第六吧，
，，，，放到北京属于典范的中等校。。
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。。 到时间有可能溢价率下降一些，
，，，，但若是政策稳固，
，，，，俩孩子怎么包管在统一所学校。。
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。？？？？？现在的政策是“二孩同校”，
，，，，是二宝随大宝。。
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。。那假定大宝先转学，
，，，，派位若是是不太好的学校呢？？？？？这学区房可就大幅降低效果了，
，，，，即是是二宝受了大宝的牵连。。
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。。 但若是是二宝先入学，
，，，，是所不错的小学，
，，，，到时间政策是否配合大宝说欠好，
，，，，看到时间的运气了。。
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。。另外俩宝若是不是统一所学校，
，，，，那家长接送就得辛勤点儿了。。
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。。 另外事实屋子是用来住的，
，，，，性价比高应该是所有买房人的追求吧？？？？？再兼顾保值，
，，，，上完学是要换回向阳的。。
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。。以是想请您再看看以下这几套房，
，，，，都是天永学区的，
，，，，您看哪套能切合要求。。
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。。 1、我也看懂您的要求了。。
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。。但照旧这句话，
，，，，甘蔗不可两头甜，
，，，，况且您这照旧三头四头呢，
，，，，无法兼顾，
，，，，只能是适当取舍。。
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。。以是照旧看自己最重视哪方面吧，
，，，，能实现一点最主要的就是乐成，
，，，，两个算超值，
，，，，三个以上可遇不可求。。
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。。 2、首先说这几套房既然都是学区房，
，，，，那从栖身的角度讲，
，，，，性价比都不高。。
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。。典范的就是这套定安里的，
，，，，单价6.6万，
，，，，而您再看南方定安西里的呢，
，，，，就由于属于丰台区，
，，，，以是单价5万。。
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。。 这俩着实是一个小区，
，，，，就隔了一条小道，
，，，，除了学区之外的种种配套都一样。。
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。。那这凌驾的1.6万就是学区溢价了呗，
，，，，6.6/5=1.32，
，，，，溢价率30%以上，
，，，，栖身的性价比也就降低了这么多。。
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。。450万的屋子，
，，，，只获得300来万的栖身体验。。
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。。 3、其他的既然总价都差未几，
，，，，那溢价率也是差未几的，
，，，，高了能到40%，
，，，，低了也在25%以上。。
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。。而这溢价部分是否保值得看明年之后的政策，
，，，，事实是过了岑岭期了，
，，，，只能看政策是否支持。。
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。。 4、直升倒好办，
，，，，到现在为止的政策是定安里小学直升十一中南校区。。
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。。十一中是挺好的学校，
，，，，开国后北京南城第一所公办中学，
，，，，区重点。。
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。。 讨教，
，，，，孩子2026年上小学，
，，，，之前向您咨询过换房问题，
，，，，很是受用！ 现在我们预算或许800万左右，
，，，，主要思量东城，
，，，，想问您一下从学区和保值的角度思量，
，，，，清静里五区、左安漪园、豆瓣胡同哪个更好呢？？？？？ 1、假定现在三个选项的学区溢价相等，
，，，，也就是价钱组成相等。。
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。。那房产保值的第一要素是地段、地段，
，，，，照旧地段儿，
，，，，北京向来是北强南弱，
，，，，自然首选北部了，
，，，，清静里占优。。
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。。 2、房产的第二第三要素是性子和品质。。
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。。性子相当于人的身世（包括学历），
，，，，是无法改变的，
，，，，寒门子弟或蓝翔技校的虽然有可能逆袭，
，，，，但大大都的人生都不如豪门高学历。。
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。。 房产性子的通例排序是商品房，
，，，，公房，
，，，，福利房，
，，，，政策房，
，，，，包管房，
，，，，安顿房，
，，，，回迁房。。
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。。那清静里是公房，
，，，，左安漪园是包管房性子的安顿房，
，，，，豆瓣是回迁房。。
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。。 3、品质就是详细的楼座楼层户型朝向+社区绿化物业治理什么的，
，，，，这看详细房源吧，
，，，，屋子是用来住的，
，，，，一律条件下越宜居的越保值，
，，，，至少流动性强。。
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。。 4、溢价也是一房一议，
，，，，看房的时间让中介给算算吧，
，，，，自己算也行。。
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。。我预计这仨差不太多，
，，，，或者只要相差不大就甭分什么崎岖了。。
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。。 讨教，
，，，，我看了您写龙爪树的文章了，
，，，，情形基本吻合，
，，，，我就是这边国企宿舍区的，
，，，，就由于其时怙恃单位是大整体，
，，，，以是在分房时吃了亏，
，，，，您家是有亲戚住这里吗？？？？？不然怎么能知道这情形。。
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。。 我们现在就是在等，
，，，，也不知道比及什么时间，
，，，，您有什么建议吗？？？？？我也想自己买房，
，，，，事实儿子大了，
，，，，没屋子都欠好完婚，
，，，，外地的都不肯意嫁。。
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。。但咱这是下岗工人，
，，，，这么多年也就是攒了100多万，
，，，，儿子人为也就万把块钱吧，
，，，，能买哪儿的。。
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。？？？？？ 1、我家没亲戚住那里，
，，，，而是有个同砚一经住这儿。。
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。。他家似乎就是玉器厂的，
，，，，应该已经拆了吧？？？？？昔时我们家也住平房，
，，，，大杂院，
，，，，还挺羡慕这里的新屋子呢。。
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。。效果谁也没想到拖了这么多年。。
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。。前几年听说是跟北空的有关系，
，，，，要整体妄想，
，，，，现在看也不太像。。
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。。 3、100多万首付，
，，，，若是是加每个月5000的月供，
，，，，那总价就是买200多万的。。
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。。这价位一样平常是建议看看东五环外，
，，，，或是向阳的传媒大学到草房一带，
，，，，或是通州西部物资学院一带，
，，，，价钱应该差未几，
，，，，能买到标准一居室。。
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。。 但条件肯定谈不上多好，
，，，，只能说是栖身的性价比相对高，
，，，，至少不弱于市区。。
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。。并且价钱走势也基本追随北京大盘，
，，，，换房时不亏损。。
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。。但行情时代的顺位大多靠后，
，，，，也就是占不到什么自制。。
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。。 讨教，
，，，，我首付有60万，
，，，，要在北京买房，
，，，，贷款，
，，，，能买那里的屋子？？？？？不想要老破小和公寓，
，，，，能解决吗？？？？？看了窦店的中骏云景台感受还行，
，，，，现在打折挺多，
，，，，70多平的两居肯定够了。。
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。。但就是不知道保值情形会怎样？？？？？您有别的推荐吧，
，，，，要保值好的，
，，，，面积大些。。
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。。 2、云景台的保值，
，，，，那就参考周边项目呗。。
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。。典范的就是京港高速西边的这片住宅区，
，，，，已经很成熟了，
，，，，种种形式的小区都有，
，，，，看看他们现在的价钱，
，，，，基本就是几年后周边二手房的价钱。。
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。。到现在为止其中保值相对好的是万科幸
；；；；；；；，
，，，，2万出面儿吧，
，，，，其他不太着名开发商的基本在2万以下。。
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。。 新居和其他新的商品着实都一样，
，，，，典范的就是新车，
，，，，价钱中都有厂商的利润，
，，，，也可以看作是溢价。。
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。。这溢价一样平常在上市成为二手货之后都会逐步耗散，
，，，，前几年较量多，
，，，，后几年就徐徐稳固了。。
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。。 虽然若是产品的品牌大+品质高+物业维护好+地段儿配套全，
，，，，那保值就会强的多。。
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。。另外郊区的楼盘最好有地铁，
，，，，这属于标配，
，，，，有了不加分，
，，，，但没有的话一样平常都减分，
，，，，溢价耗散会更快一些。。
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。。