好比，，，，，，上半年海淀楼市一连发力，，，，，，永丰南颐海云颂（？？？⒑檬滤滤有牵坛恰⒃叫悖⒅旆看逅有牵ɑ蟆⒔ǚⅲ......尚有即将入市的中海树村项目，，，，，，一时间，，，，，，海淀风头无俩
。。。 以中海万吉九序为起源，，，，，，三间房双子（保利、金茂）、朝青黄衫木店项目（中建智地），，，，，，以及即将土拍的太阳宫、永安里地块，，，，，，下半年向阳楼市将与海淀“硬碰硬”
。。。 例如，，，，，，上半年北京发力最大的房企，，，，，，主要是华润、中建智地、中海和越秀这四家房企
。。。依附着焦点区域尤其是海淀的豪宅项目，，，，，，TOP4已经将北京保利远远甩在死后
。。。 而保利，，，，，，前两年尚有两个热销盘保利天汇、朝央温暖，，，，，，但从去年下半年最先，，，，，，北京保利的运势急转直下，，，，，，在焦点区已经许久没有拿到靓地
。。。 以嘉华天珺为例，，，，，，这个项目早在今年1月份就已开盘，，，，，，但现在仅网签了170多套，，，，，，通盘去化率还不到14%；；；网签金额约莫15亿元，，，，，，约为拿地本钱的17%
。。。 要知道，，，，，，这170多套网签中，，，，，，有113套是开盘前两个月完成的——也就是说，，，，，，自3月份颐海澐颂以及好事寺项目开盘以来，，，，，，近3个月，，，，，，嘉华天珺只有不到60套网签，，，，，，平均每月仅有20套
。。。 我们知道，，，，，，官宣业绩、海报刷屏往往不靠谱
。。。此前嘉华天珺首次开盘，，，，，，声称卖了322套，，，，，，销售金额31.66亿，，，，，，效果半年已往了，，，，，，认购转网签才50%多一点，，，，，，我们就知道北京保利的惯常操作有多牛
。。。 整体看已往三年，，，，，，保利的拿地态势是低门槛改善，，，，，，这跟保利缺少拿到类似朱房村、好事寺、太阳宫、酒仙桥这种焦点项目的运气有关，，，，，，也跟其产品营造能力是相匹配的
。。。 然而，，，，，，随着楼市下行，，，，，，低门槛改善盘也一起看跌，，，，，，市场的眼光险些都集中在焦点高端改善盘上
。。。北京保利囤的那些低门槛改善项目，，，，，，销售逐渐显露疲态，，，，，，权益排名一起下滑，，，，，，几近要跌出北京前8了
。。。 例如，，，，，，顺义颐璟温暖，，，，，，卖了一年，，，，，，去化率只有45%
。。。石景山璟山温暖，，，，，，去化率稍好也不过55%，，，，，，尚有300多套库存
。。。向阳的和光煦境，，，，，，卖了两年甚至卖成了现房，，，，，，还由于现房比期房价钱低约8000/㎡，，，，，，以及可能减配等因素，，，，，，一度引发业主抗议维权
。。。 少有的两个亮点项目，，，，，，即是前面提到的保利天汇和朝央温暖
。。。保利天汇是东坝的龙头，，，，，，而朝央温暖，，，，，，更是保利近两年在京最热销的项目
。。。 从去年最先，，，，，，向阳总计有二三十宗的土地出让，，，，，，好比十八里店、小红门，，，，，，就有靠近2000套房源在售；；；朝观天珺所在的三间房，，，，，，除了金茂的直接竞争外，，，，，，还面临朝青黄衫木店地块的竞争
。。。 据相识，，，，，，去年12月，，，，，，在北京保利已有3年的刘喜涛，，，，，，被调任至河南保利，，，，，，而接替他的，，，，，，是2008年加入保利、原保利集团董办副总的李红亮
。。。 所谓“新官上任三把火”，，，，，，面临刘喜涛留下的众多存量弱势项目，，，，，，为了突破藩篱，，，，，，李红亮只能选择拥抱既有流速又有利润的海淀
。。。 为什么？？？半壁店项目交通上并没有什么短板，，，，，，环线区位还属于海淀四环外，，，，，，但其所在的田村板块，，，，，，却是海淀公认的价钱洼地——这里同品质房源显着比海淀其他板块价钱更低
。。。 由此，，，，，，虽说半壁店项目属于海淀西四环，，，，，，但学校资源和洽事寺、朱房村那些网红盘没法比，，，，，，这在极其看重教育的海淀，，，，，，是一个重大的负分项
。。。 而再看土拍单价和定位
。。。半壁店楼面价抵达了7.84万元/㎡，，，，，，这个单价意味着，，，，，，保利半壁店项目要做成10万+级别的豪宅项目，，，，，，才不至于赔本
。。。 而在田村板块内，，，，，，认可度最高的改善楼盘是乐府江南
。。。这是05-07年建成的江南园林气概小区，，，，，，挂牌均价9万左右，，，，，，人车分流，，，，，，拥有海淀少见的绿化和水系，，，，，，搭配仿古的亭台楼阁，，，，，，确实很有辨识度
。。。 因此，，，，，，保利半壁店项目想要出圈，，，，，，必需拿出背水一战的勇气，，，，，，把产品设计和营造能力提升上来，，，，，，以绝对的产品力统治田村——既然半壁店项目不是一个地段型选手，，，，，，但好歹占着海淀西四环的区位，，，，，，若是能用产品力语言，，，，，，未尝不可避短扬长
。。。 但问题是，，，，，，北京保利自己更善于做改善而非豪宅，，，，，，旗下10万+的项目屈指可数，，，，，，除了嘉华天珺，，，，，，上一次在海淀做的豪宅项目照旧2014年开盘的保利海德公园
。。。 以是这一次，，，，，，保利李红亮能否战胜向阳与海淀客群的重大差别，，，，，，突破改善与豪宅群体的藩篱，，，，，，实现产品与团队的迭代，，，，，，值得嫌疑
。。。 另外，，，，，，海淀迄今还没有“好屋子”的宽松新政，，，，，，也无形中加剧了半壁店项目“产品突围”的难度
。。。好比半壁店就涉及到空军机场限高，，，，，，修建高度凭证15米控制，，，，，，做产品会很受限
。。。