好比，，，，，上半年海淀楼市一连发力，，，，，永丰南颐海云颂（？？？⒑檬滤滤有牵坛恰⒃叫悖⒅旆看逅有牵ɑ蟆⒔ǚⅲ......尚有即将入市的中海树村项目，，，，，一时间，，，，，海淀风头无俩。。。。。 以中海万吉九序为起源，，，，，三间房双子（保利、金茂）、朝青黄衫木店项目（中建智地），，，，，以及即将土拍的太阳宫、永安里地块，，，，，下半年向阳楼市将与海淀“硬碰硬”。。。。。 例如，，，，，上半年北京发力最大的房企，，，，，主要是华润、中建智地、中海和越秀这四家房企。。。。。依附着焦点区域尤其是海淀的豪宅项目，，，，，TOP4已经将北京保利远远甩在死后。。。。。 而保利，，，，，前两年尚有两个热销盘保利天汇、朝央温暖，，，，，但从去年下半年最先，，，，，北京保利的运势急转直下，，，，，在焦点区已经许久没有拿到靓地。。。。。 以嘉华天珺为例，，，，，这个项目早在今年1月份就已开盘，，，，，但现在仅网签了170多套，，，，，通盘去化率还不到14%；；；；网签金额约莫15亿元，，，，，约为拿地本钱的17%。。。。。 要知道，，，，，这170多套网签中，，，，，有113套是开盘前两个月完成的——也就是说，，，，，自3月份颐海澐颂以及好事寺项目开盘以来，，，，，近3个月，，，，，嘉华天珺只有不到60套网签，，，，，平均每月仅有20套。。。。。 我们知道，，，，，官宣业绩、海报刷屏往往不靠谱。。。。。此前嘉华天珺首次开盘，，，，，声称卖了322套，，，，，销售金额31.66亿，，，，，效果半年已往了，，，，，认购转网签才50%多一点，，，，，我们就知道北京保利的惯常操作有多牛。。。。。 整体看已往三年，，，，，保利的拿地态势是低门槛改善，，，，，这跟保利缺少拿到类似朱房村、好事寺、太阳宫、酒仙桥这种焦点项目的运气有关，，，，，也跟其产品营造能力是相匹配的。。。。。 然而，，，，，随着楼市下行，，，，，低门槛改善盘也一起看跌，，，，，市场的眼光险些都集中在焦点高端改善盘上。。。。。北京保利囤的那些低门槛改善项目，，，，，销售逐渐显露疲态，，，，，权益排名一起下滑，，，，，几近要跌出北京前8了。。。。。 例如，，，，，顺义颐璟温暖，，，，，卖了一年，，，，，去化率只有45%。。。。。石景山璟山温暖，，，，，去化率稍好也不过55%，，，，，尚有300多套库存。。。。。向阳的和光煦境，，，，，卖了两年甚至卖成了现房，，，，，还由于现房比期房价钱低约8000/㎡，，，，，以及可能减配等因素，，，，，一度引发业主抗议维权。。。。。 少有的两个亮点项目，，，，，即是前面提到的保利天汇和朝央温暖。。。。。保利天汇是东坝的龙头，，，，，而朝央温暖，，，，，更是保利近两年在京最热销的项目。。。。。 从去年最先，，，，，向阳总计有二三十宗的土地出让，，，，，好比十八里店、小红门，，，，，就有靠近2000套房源在售；；；；朝观天珺所在的三间房，，，，，除了金茂的直接竞争外，，，，，还面临朝青黄衫木店地块的竞争。。。。。 据相识，，，，，去年12月，，，，，在北京保利已有3年的刘喜涛，，，，，被调任至河南保利，，，，，而接替他的，，，，，是2008年加入保利、原保利集团董办副总的李红亮。。。。。 所谓“新官上任三把火”，，，，，面临刘喜涛留下的众多存量弱势项目，，，，，为了突破藩篱，，，，，李红亮只能选择拥抱既有流速又有利润的海淀。。。。。 为什么？？？半壁店项目交通上并没有什么短板，，，，，环线区位还属于海淀四环外，，，，，但其所在的田村板块，，，，，却是海淀公认的价钱洼地——这里同品质房源显着比海淀其他板块价钱更低。。。。。 由此，，，，，虽说半壁店项目属于海淀西四环，，，，，但学校资源和洽事寺、朱房村那些网红盘没法比，，，，，这在极其看重教育的海淀，，，，，是一个重大的负分项。。。。。 而再看土拍单价和定位。。。。。半壁店楼面价抵达了7.84万元/㎡，，，，，这个单价意味着，，，，，保利半壁店项目要做成10万+级别的豪宅项目，，，，，才不至于赔本。。。。。 而在田村板块内，，，，，认可度最高的改善楼盘是乐府江南。。。。。这是05-07年建成的江南园林气概小区，，，，，挂牌均价9万左右，，，，，人车分流，，，，，拥有海淀少见的绿化和水系，，，，，搭配仿古的亭台楼阁，，，，，确实很有辨识度。。。。。 因此，，，，，保利半壁店项目想要出圈，，，，，必需拿出背水一战的勇气，，，，，把产品设计和营造能力提升上来，，，，，以绝对的产品力统治田村——既然半壁店项目不是一个地段型选手，，，，，但好歹占着海淀西四环的区位，，，，，若是能用产品力语言，，，，，未尝不可避短扬长。。。。。 但问题是，，，，，北京保利自己更善于做改善而非豪宅，，，，，旗下10万+的项目屈指可数，，，，，除了嘉华天珺，，，，，上一次在海淀做的豪宅项目照旧2014年开盘的保利海德公园。。。。。 以是这一次，，，，，保利李红亮能否战胜向阳与海淀客群的重大差别，，，，，突破改善与豪宅群体的藩篱，，，，，实现产品与团队的迭代，，，，，值得嫌疑。。。。。 另外，，，，，海淀迄今还没有“好屋子”的宽松新政，，，，，也无形中加剧了半壁店项目“产品突围”的难度。。。。。好比半壁店就涉及到空军机场限高，，，，，修建高度凭证15米控制，，，，，做产品会很受限。。。。。